Tarifas de Portales Inmobiliarios: diferencias entre agencias y particulares.

Desde hace muchos años existe un intenso debate en torno a los portales inmobiliarios acerca de por qué una agencia inmobiliaria ha de pagar por insertar sus inmuebles en dichos portales mientras que los particulares pueden poner su anuncio de manera gratuita. Éste es grandes rasgos el centro del debate y he decidido abordarlo desde un punto de vista neutral sabiendo que hay dos posiciones encontradas.

Pongamos un ejemplo para entender de modo sencillo de qué va el tema. Imaginemos que la Inmobiliaria INMOATABIA posee en su cartera de inmuebles el piso del propietario JULIÁN y decide, haciendo uso de su cuenta profesional en el portal INMOHOUME, insertarlo y darlo de alta. INMOATABIA está pagando una cuota mensual de 60 € por anunciar hasta 100 pisos y decide que uno de ellos sea el de JULIAN. A su vez JULIÁN decide dar de alta su piso en INMOHOUME que permite al particular dar de alta su piso de modo gratuito en el portal, aunque sólo le permite insertar un anuncio. Es entonces cuando la agencia INMOATABIA contacta con el portal INMOHOUME para preguntarle por qué permite que JULIÁN ponga el anuncio de su piso gratuitamente cuando a ellos les está cobrando una cuota mensual. Ahí comienza el debate.

Esta situación nos servirá para exponer la opinión de las dos partes del debate: las agencias inmobiliarias y el portal inmobiliario. He consultado a personas de ambas partes a las que doy las gracias, en especial a Inmobiliaria Pío XII de Pamplona, a Fernando Encinar de idealista.com y a los miembros de Inmobiliarios 2.0 por sus comentarios y aportaciones. Todos ellos aportan su opinión personal acerca del tema, en ningún caso es una opinión corporativa.

Postura de la agencia inmobiliaria: no comprende por qué ellos tienen que pagar un dinero por anunciar lo mismo que el particular cuando éste no ha de pagar. Sienten cierta frustración ya que se fijan sobre todo, y a veces únicamente en el tema monetario, es decir, ellos sienten que sustentan al portal con sus ingresos pero el particular se lleva el gato al agua porque anuncia su piso más barato (ya que no posee la comisión de la inmobiliaria) y la gente posee una mayor empatía por el particular. Muchos de ellos esgrimen a su vez que los portales inmobiliarios adolecen de un defecto que es el no estar creados por gente del mundo inmobiliario, si no por “informáticos” que también poseen una mayor empatía con el particular. Al final la visión es que el particular inserta un inmueble (igual que hace la agencia) y a él le sale gratis y a la agencia no.

Postura del portal inmobiliario: manifiesta que quedarse en el plano monetario es un error ya que en la casi práctica totalidad de los casos, el particular puede insertar tan sólo un único inmueble, el segundo sería de pago. Por otro lado, el hecho de incentivar la inserción de anuncios por particulares hace que los compradores de vivienda se sientan más atraídos hacia la oferta inmobiliaria del portal, saliendo de esta acción reforzados tanto los particulares como las agencias: el hecho de que los particulares anuncien su piso en un portal atrae a los compradores. Las agencias hacen un uso del portal más intenso ya que poseen a parte del “escaparate” inmobiliario, otros servicios. En el caso de idealista.com por ejemplo, las agencias poseen el gestor inmobiliario “la herramienta”, para gestionar la totalidad de la inmobiliaria además de otros servicios. Al final la visión es que a la agencia se le dan más servicios que al particular.

Después de escuchar a ambas partes, mi opinión es que ambas partes poseen algo de razón y es de justicia reconocerlo. La persona que esté buscando un piso en alquiler en Pamplona va a acudir a un portal que posea buenas funcionalidades, sencillo para buscar y que además posea muchos inmuebles. Si posee además inmuebles de particulares mejor, se sentirá más atraído ya que sabe que habrá más inmuebles. En este punto ganan la agencia y el particular, ya que gracias a la política del portal, un comprador (en este caso inquilino) ha decidido acudir al portal. Una vez llegados a este punto, el que busca el piso va a ver una serie de inmuebles de los cuales la mayoría serán de agencias inmobiliarias, éstas tienen más posibilidades de que el que busca el piso acabe eligiendo uno de los suyos ya que, por mucha empatía que haya hacia el particular, lo que prima es que el piso guste, sea bonito y encaje con lo que el buscador está buscando. El problema vendrá cuando el que busca un inmueble vea el mismo piso duplicado, uno insertado por la agencia y otro por el particular. No hay duda (tanto en venta como en alquiler) que el que busca tenderá a llamar al particular antes que a la agencia. En este caso, la agencia sale perjudicada.

No debemos olvidar que las agencias inmobiliarias no venden pisos, los que venden son los propietarios, las agencias ofrecen servicios a compradores y vendedores, asesoran, enseñan la vivienda y llevan a cabo toda la gestión además de hacer muchas veces ingratos trabajos de modo gratuito. Es por ello que las agencias han de ser lo suficientemente profesionales como para hacer ver al propietario que ellos van a conseguir un comprador y este propietario ha de sentirse seguro después de haber depositado su confianza en la agencia inmobiliaria. Será entonces cuando el propietario ni piense en poner su piso en ningún portal.

Los portales incentivan la inserción de inmuebles de particulares haciendo que éstos sean gratis. El propietario puede verse tentado a insertar su piso “y a ver qué pasa”, cuando la agencia inmobiliaria se entera, que siempre se entera, hay lío armado. Especialmente cuando el propietario recibe un contacto a través del portal, éste se interesa y el propietario no sabe cómo seguir el proceso de venta y ha de echar mano de la agencia inmobiliaria. Este caso ocurre más habitualmente de lo que puede pensarse, e incluso en muchos casos ese contacto había pasado ya por la agencia.

La solución a todo esto podría ser bien sencilla. Si partimos de la base de que el particular quiere anunciar su inmueble para darle más movimiento y sentirse parte activa del proceso de venta, sería óptimo que desde el mismo portal inmobiliario, la agencia inmobiliaria pudiera darle acceso a los datos y estadísticas de su inmueble, un simple user y password con el que el propietario pudiera consultar ciertos datos del proceso de venta de su piso: estadísticas, número de contactos, llamadas, etc. De tal modo que el propietario no vería necesidad de insertar su inmueble en ningún portal, si no que iría al portal en concreto tan sólo a consultar las estadísticas y ver los comentarios de usuarios y toda la información que pueda arrojarse (vid. Missing gap), o podría recibirlas por email. De este modo el propietario estaría al día de cómo va su inmueble, no serntiría la necesidad de publicitarlo en ningún portal y la agencia inmobiliaria recibiría menos llamadas del tipo “¿Qué tal va mi piso? ¿Ha llamado alguien? Lo visita mucha gente?”. Si además de ello la agencia pudiera mostrar datos internos del programa de gestión sería ideal, como por ejemplo cuánta gente ha llamado, qué valoración hace la gente del piso, etc. La agencia podría elegir incluso qué datos mostrar.

Este debate tan lejano bien merece una solución cercana.