Mi impresión sobre los entornos en Fotocasa.es e Idealista.com

Hace unas semanas recibí un email del portal inmobiliario fotocasa.es avisándome de la nueva funcionalidad en la sección “conoce la zona” en la que mostraba al navegante información sobre los servicios del entorno en el que se ubica la vivienda. Esta noticia me gustó bastante y me llenó de orgullo debido a que desde siempre he creído que el dar información de calidad acerca de los entornos de los inmuebles es fundamental, de hecho, en Inmonet fui el impulsor de la creación de visitas virtuales de los entornos en 2005.

El tema de mostrar las zonas en las que se ubican los inmuebles siempre pone los pelos de punta a las agencias inmobiliarias, especialmente antes, ya que estaban convencidos que de esa manera la gente iba a localizar el piso en venta y se iba a puentear así a la agencia, con lo que se demonizaba más si cabe Internet. Pero una vez explicado que todos los inmuebles de la misma zona poseen el mismo entorno comprenden perfectamente que es más una oportunidad que todo lo contrario.

Pues bien, con todas esas ideas en mente me dirigí a visitar la nueva sección “conoce la zona” en fotocasa.es. Dicha sección se muestra en la ficha del inmueble como una pestaña más y una vez que se accede a ella puede verse un mapa con los puntos de interés marcados pudiendo el usuario elegir qué desea mostrar en el mapa, desde medios de transporte y escuelas hasta hospitales. Estaba muy logrado A decir verdad, a primera vista el tema me decepcionó ya que no era muy visual, no podía “ver” la zona a primer vista, si no conocerla por mapa y para ver el street view había de realizar un gran scroll (por cierto, el street view no consigo visualizarlo en Chrome). Más tarde sin embargo me di cuenta que una persona, al buscar un inmueble, desea conocer qué servicios existen cerca, para lo cual la información que aportaba fotocasa.es era de gran utilidad y el mapa quizás poseía mayor relevancia. No obstante echaba un enlace con ancla al street view, especialmente después de haberlo anunciado en su día como “el primer portal inmobiliario que incorpora street view”. Otro aspecto que desde mi punto de vista es obligatorio cuando se trabaja con Street View es dejar la posibilidad al usuario de posicionar el “muñeco” en cualquier parte del mapa y navegar por él libremente, esta opción de “mapa” con fotocasa.es no existe.

Entornos en Fotocasa.com

Después de analizar cómo fotocasa.es mostraba los entornos, me dirigí a idealista.com a estudiar el mismo tema. Elegí la misma zona que había elegido con fotocasa.es: Pozuelo de Alarcón. En este punto me encontré con que idealista.com da la opción al usuario de ampliar el mapa pero además muestra un curioso enlace a “fotos de la calle” y a “negocios en la zona” (no en todos los inmuebles, pero sí en la mayoría: todos los de particulares y en inmobiliarias 50% según lo que he podido ver). La opción de las fotos de la calle lleva al navegante efectivamente a la visión en street view de la zona algo que desde mi punto de vista es impagable cuando se busca vivienda. Por otro lado, el enlace a los “negocios de la zona” el usuario accede al directorio 11870.com el cual muestra un listado con las empresas y comercios en un radio de 200 metros, el listado desde mi punto de vista podría mejorarse ya que no aporta mucho a la persona que busca el inmueble, no puede filtrarse ni ver en un mapa amplio. La sinergia directorio – clasificados cobra en este punto una vital importancia y puede vislumbrarse como ambos negocios están muy conectados.

Mapa en Idealista.com

Street View en Idealista.com

Una cosa curiosa que me llama la atención es que ambos portales existe una opción de preguntar al anunciante por la zona: en idealista.com se indica “preguntar al anunciante sobre la zona servicios, transportes, etc” y en fotocasa.es “¿Quieres saber más sobre la zona? Contacta con el anunciante”. Esta función no la he podido ver en ningún otro portal y me pregunto si el verdadero fin de este formulario es contactar con el anunciante por varias vías y conseguir éste así posible clientes. Generalmente si alguien quiere saber más sobre la zona visita Internet, el resto de personas lo preguntarán, pero dudo que el vendedor de un inmueble sea el más indicado para decir si una zona es buena o no. Lo que sí es cierto es que, a preguntas dicotómicas o cerradas, el vendedor puede ser útil, por ejemplo: ¿Hay colegios en la zona?

Como resumen, vemos en los principales portales inmobiliarios un claro movimiento hacia aportar más información al usuario sobre el inmueble en cuestión. Aunque desde mi punto de vista tanto fotocasa.es como idealista.com han de mejorar un tanto ambas funcionalidades, llevan una gran ventaja a todos los que nos dedicamos al mundo de los clasificados online. Por último me gustaría hacer una pequeña reflexión acerca de este tema; toda la información que se le ofrezca al usuario sobre entornos no ha de ir en detrimento de que realice una búsqueda de inmuebles satisfactoria y use las herramientas del portal para encontrar vivienda, lo cual es el objetivo final del portal y del anunciante. El street view es algo muy atractivo y puede llegar a enganchar al usuario y así sin quererlo, quizás pueda llegarse a desviar su atención, cosa inevitable, por eso toda la información que se le dé al usuario sobre los entornos ha de ser igualmente clara y concisa, dejando que sea él quien profundice, tal y como fotocasa.es lo tiene planteado. Por otro lado, es evidente la relación entre directorios y portales inmobiliarios.

Demanda de Fotocasa a Idealista.com

Hace unas semanas podíamos leer en cotizalia como Fotocasa había denunciado a Idealista.com por competencia desleal. Todo comienza con una presentación de idealista en la que comparaban ambos productos, señalando fallos en el portal fotocasa con ejemplos concretos, ante esto, Fotocasa ha decidido acudir a los tribunales y es ahí donde pretende ganar esta batalla. Al leer la noticia me lancé a escribir un post ya que este hecho supone una gran noticia para todos los que nos dedicamos al mundo de los portales de anuncios; sin embargo, más tarde decidí tomarme un tiempo de reflexión e intentar contrastar un poco más la noticia antes de valorar personalmente esta actuación.

He de indicar en primer lugar que poseo una relación más o menos fluida con ambas partes, con Christian director de Fotocasa con quien converso en Twitter y con Fernando y Jesús Encinar con quienes además pasamos la jornada del Glocal Internet Meeting.

Desde hace mucho tiempo, fotocasa e idealista han mantenido una feroz y curiosa lucha por ser líderes en el mercado de los portales inmobiliarios en España, era una lucha en la que todo valía dentro de unos límites y se desarrollaba en dos frentes:

- Desarrollar el mejor producto de cara al cliente y al usuario.
- Detectar los fallos del rival y, con mayor o menos elegancia, mostrarlos a la opinión pública.

En este segundo frente Jesús Encinar, fundador y emprendedor de Idealista.com, puntualizaba todas aquellos aspectos en los que Fotocasa fallaba o criticaba actuaciones que desde el rival se llevaban a cabo, como por ejemplo el modo de mostrar los datos de audiencia (ver ejemplo, recomendado). Se decía que trabajadores de Fotocasa entraban en el blog de Jesús Encinar para tumbar las opiniones de éste, más tarde desde Idealista se publicaba el modo de adivinar las direcciones de los anuncios de fotocasa (ver ejemplo, igualmente recomendado) … en fin, que para todos aquellos que lo vemos desde fuera y nos dedicamos al mundo de los clasificados y de Internet en general, era una lucha podría decirse que entretenida. Seguramente los contendientes no lo estarían pasando tan bien, pero desde fuera se esperaba la siguiente etapa en esta guerra en la que se sabía desde que nadie la ganaría, como mucho podrían proclamarse ganadores de de alguna batalla suelta. Todo se desarrollaba dentro de un marco concreto sin que ningún agente externo interviniera, tan sólo Idealista.com realizó un requerimiento notarial en una ocasión más como medida de prevención.

En este marco casi simpático para el público, nos encontramos con la demanda de Fotocasa a Idealista.com y he de indicar en primer lugar que me ha supuesto una gran decepción y un error de Relaciones Públicas. Entiendo que si en Fotocasa vieron realmente lesionado su derecho fueran a los tribunales, pero este movimiento puede que acabe volviéndose en su contra. Entiendo también que es necesario demandar a cualquier persona o empresa que lesione un derecho, es más, es obligatorio. En este caso, Idealista.com, al publicar la presentación comparando ambos portales y remarcando los “fallos” de Fotocasa, estaría lesionando el derecho del segundo.

Mis valoraciones sobre este hecho son fundamentalmente tres:

En primer lugar, da la impresión de que se han roto las reglas del juego; esta guerra interna entre ambos líderes que parecía lógico que quedara en el “terreno de juego” y el hecho de llevarla a los tribunales descoloca a todos los agentes y vicia más si cabe esta relación . Además de ello, hace que la imagen de Fotocasa se debilite ya que parece decir: como no tenemos armas para luchar contra la presentación de idealista, vamos a los tribunales.

En segundo lugar, hay que recordar que la imagen de ambas empresas en la Red es muy diferente, mientras Idealista.com se posiciona como una empresa creada por emprendedores españoles, Fotocasa lo hace como filial de una gran empresa extranjera. Además de ello, la imagen de ambas difiere mucho, siendo Idealista.com mucho más valorada por los internautas. Por ello, el hecho de que se dé esta demanda hace que la opinión pública se vuelva contra Fotocasa como he podido comprobar personalmente. Es además muy gráfico que el mismo Jesús Encinar escribiese un tweet con la noticia y ningún jefe de Fotocasa lo hiciera.

Por último, el hecho de que todo haya salido a la luz justo cuando se publican las cifras de audiencia que ponen a Idealista por delante de Fotocasa, hace parecer más si cabe a la demanda como un acto de desesperación, aunque en honor a la verdad, es necesario apuntar que fue interpuesta en verano.
Desde mi punto de vista, esta guerra podría haberse evitado desde el principio por ambas partes, no quiero entrar como pacificador, pero hay mil modos de hacerlo especialmente con una buena campaña de social media. Además de ello, es curioso este caso de mala relación, ya que en Internet siempre ha reinado cierto buen ambiente incluso entre competidores.

La demanda me ha provocado una decepción profunda ya que no considero que sea un hecho demandable, acepto críticas y sugerencias, esta es mi opinión personal. Sigo pensando en ambos portales como referentes en el mercado y no creo que este hecho vaya a afectar a sus contrataciones o a su uso.

Me gustaría cerrar este post con un comentario visto en el blog de Jesús Encinar mientras investigaba para este post:

Mis felicitaciones como siempre Jesús, leo todas tus entrevistas y veo tus vídeos. Personalmente creo que estás encabezando una tendencia tecnico-emprendedora en España, mis enhorabuenas.

Lo que ocurre es que (no es crítica) me da la impresión de que siempre hay una lucha con Fotocasa, me explico, si ellos sacan el street view, tienen que decir que son los primeros, por ejemplo. Parece como si os quisieran adelantar continuamente y ganar.

Si os enzarzáis en una pelea, mientras os peguéis, algún competidor os podrá adelantar.

Pisos en el Móvil

Hace pocos días idealista.com presentó su nueva capa para Layar para Android que permite conjuga realidad aumentada y su buscador de inmuebles, una aplicación sin duda revolucionaria y única en nuestro país. A raíz de este hecho y de los avances de los teléfonos móviles-Smartphones en nuestra sociedad, me pregunté cómo podría cambiar esto nuestra manera de buscar piso en nuestra sociedad, no tanto en el sentido de a ver qué nuevas tecnologías podrían descubrirse o aplicarse, como en qué pequeñas mejoras funcionales podrían implementarse para diferenciarla del resto. Tanto pisos.com como más recientemente fotocasa disponen de aplicación para IPhone, igual que idealista.com, se confirma que los grandes portales desean estar presente en los terminales de los usuarios.

Pensemos en un portal inmobiliario que desea sacar una aplicación para Smartphones, en concreto para IPhone, teléfono con el que da gusto hacer pruebas. Este portal inmobiliario habría de darle al usuario, sin tener que pensar demasiado, la posibilidad de poder encontrar los inmuebles que se adecúen a sus criterios de manera sencilla y de paso hacer más cosas, cosas curiosas que sirvan a su vez para hacer branding de la marca con la aplicación.

En primer lugar, la aplicación debería ser capaz de recibir alertas. El usuario establece unos criterios y recibe mensajes internos en la aplicación que le indica los nuevos inmuebles que se adecuan a sus criterios búsqueda. Pero además debería ser capaz de crear un tipo de alertas georeferenciadas; imaginemos que un amigo invita a otros amigos a su nueva casa, los amigos están tan encantados con la zona que deciden crear una alerta que diga: deseo recibir alertas de los pisos que hay en un radio de 2 km. creando la alerta en apenas 5 segundos. El usuario recibiría los nuevos pisos que se incorporen en esta zona, pero sin embargo no recibiría los que ya existen, que pueden ser de gran utilidad para el usuario. Así pues, lo ideal sería a su vez enviar una comunicación al usuario avisándole de que debe realizar una búsqueda en la zona.

En segundo lugar, y retomando el tema de “patear la ciudad”, la aplicación de búsqueda por GPS parece ya un “must” en las aplicaciones para IPhone. Se trata de pedirle al teléfono que muestre los inmuebles en un radio de kilómetros determinados y que piense la mejor ruta a seguir para visitarlos todos. Sin embargo si el usuario va siguiendo la ruta que le marca el teléfono para ver los pisos, como mucho conseguirá ver las ventanas o los balcones del piso, cosa que está bien, pero “patear la ciudad” para ver ventanas y balcones de pisos que el usuario sólo ha elegido por ubicación no creo que sea lo más indicado. Por eso, creo que lo ideal es comenzar la búsqueda en la mejor cafetería de la zona en la que queramos vivir, un lugar en el que podamos pasar un tiempo navegando por el IPhone. Es ahí cuando le pedimos al teléfono que nos muestre todas las viviendas en un radio determinado y poco a poco vamos visualizando todas ellas: sus datos, fotos y situación, si alguna de estas viviendas gusta, se selecciona como favorita, y si no gusta porque por ejemplo, hemos visto en las fotografías, que se encuentra sin reformar, se descarta. Una vez que seleccionamos las favoritas, el Smartphone calcula la mejor ruta para ver balcones y ventanas, ya que si de verdad la vivienda nos interesa, sí que queremos ver esos elementos. Después de nuestra ruta y ver los manidos balcones y ventanas, seleccionamos finalmente aquellos que definitivamente se quedan en favoritos, imaginemos otra vez que el debido a que el portal de uno de los favoritos no es acorde con nuestros gustos, decidimos descartarlo. Así pues, nos quedamos con unos cuantos inmuebles que nos interesa visitar físicamente, con lo cual, la aplicación nos debería permitir el enviar un email simultáneo a cada uno de los vendedores para comunicarles nuestro deseo de visitar la vivienda. Ahora sólo queda esperar las respuestas y visitarlo.

Puede darse el caso de que hayamos elegido finalmente 5 favoritos, pero que no queramos enviar el mensaje debido a que deseamos que nuestra pareja vea las fotos de los pisos primero y valore cada uno de los inmuebles elegidos. Así pues, la aplicación ha de poder coordinarse con la cuenta de usuario en el portal y comunicarle la inclusión de 5 favoritos en nuestra cuenta, así, cuando lleguemos a casa, podremos enseñarle a dicha persona nuestras elecciones (en algunos casos querrá ver sobre todo los descartes). A buen seguro agradecerá verlo en el ordenador antes que en una pantalla pequeña. Estos 5 favoritos por supuesto, ha de poder enviarse a un amigo.

Otra de las funciones que debe tener a mi juicio una buena aplicación es la funcionalidad de agregar a favoritos por referencia o por número de teléfono. En este caso se trata de una medida para quien no posee mucho tiempo de pararse mirar un piso en el teléfono y ha visto en un balcón el cartel de un piso en venta, si el cartel ha sido proporcionado por un portal inmobiliario, habrá de figurar la referencia del mismo, así pues, el usuario agrega dicha referencia a su aplicación y decide verla en otro momento, pero el inmueble queda guardado como favorito por el momento. En cuanto al tema de buscar por número de teléfono, existen diversas dificultades: el piso puede no estar en el portal, puede que sea el teléfono de una agencia que posee muchos inmuebles con ese número… sin embargo, sí es algo curioso y que ha de aplicarse, aunque sólo fuera por curiosidad. Pongamos ahora un ejemplo de lo que yo llamo “los mejores prescriptores”, los llamados curiosos. Cinco amigos toman café en una plaza y ven de pronto un cartel en la ventana de un piso con un número de teléfono únicamente, empiezan a discutir sobre si el piso estará reformado o no, si será en alquiler o venta… muchas preguntas sin respuesta que se solucionarían con una llamada al mismo número, pero que optan por no hacer debido a que no quieren molestar. Pero uno de los amigos consulta en su aplicación del IPhone el número de teléfono y le indica que busque un inmueble con ese número de teléfono en la zona en la que él se encuentra (podría haber determinado una dirección para buscar alrededor de ella). El IPhone reconoce el número de teléfono ya que es de un cliente del portal y además identifica un inmueble en la zona en la que se encuentra el usuario, aportando una ficha completa sobre el inmueble; el amigo obviamente muestra a sus compañeros, orgulloso, su hallazgo. Esto provoca por un lado que el usuario encuentre la información que buscaba y por otro, en el lado de los curiosos, que deseen a toda costa tener una aplicación como esa en su teléfono.

Por último, y siendo consciente de que el 2.0 tradicional, el de los usuarios aportando contenido libre, no tiene mucha cabida en un portal inmobiliario por el momento, se me ocurre que el usuario tendría que poder realizar comentarios y añadir fotografías a sus pisos favoritos. Pongamos como ejemplo que vamos “pateando” la ciudad y vemos un cartel en un piso que nos gusta, no sólo lo añadimos a favoritos, si no que añadimos un comentario que sólo puede leer el usuario y además le sacamos una foto. Si vamos más allá, nos pondremos en el caso de la visita física al inmueble, si la agencia o el propietario nos dejan sacar fotos del inmueble, podemos añadirlas asociarlas a nuestro inmueble favorito y guardarlas en la ficha con nuestros comentarios. Esto es útil sobre todo cuando se han visitado decenas de inmuebles y emepzamos a confundirlos en nuestra cabeza. Además de todo lo anterior, el sistema podría guardar un registro de estas acciones y mostrarlas, como 2.0 estadístico en el panel de control del vendedor, diciéndole: 3 usuarios han subido fotografías sobre tu inmieble y han añadido 4 comentarios. Obviamente todo sería anónimo y los comentarios no se leerían por nadie más que por el usuarios, no por el vendedor ni por otros usuarios.

Este tipo de acciones pueden marcar la diferencia en una aplicación para el IPhone, aunque no olvidemos que todas ellas han de tener otros elementos más comunes que no han de faltar: buscador de inmuebles, fichas claras de cada vivienda y mapas. Todo ello con un diseño atractivo y usable, si no se cumplen estas premisas, todo lo demás carece en cierta manera de sentido. Tengamos en cuenta también que al usuario no hay que marearlo mucho, lo sencillo ha de estar claro y lo más importante ha de estar primero.

He querido con este post trasmitir ciertas mejoras que podrían implementarse en este mercado-mundo después de diferentes pruebas (Desde hace un tiempo he seguido las aplicaciones para el IPhone de pisos.com e idealista.com, ahora lo haré con la de fotocasa) si alguien conoce otras aplicaciones o desea comentar, aportar o mejorar lo dicho aquí le animo a que lo haga y entre todos perfilemos la aplicación ideal.

Actualización: después de comentar este post con dos expertos en el mundo inmobiliario he de decir que ven en esto el futuro claramente; es sólo una opinión pero he visto como ha cambiado en los profesionales inmobiliarios la manera de hablar sobre Internet en estos 5 años. Estoy muy contento de ver cómo se han tomado en serio este mercado y de que apuestan claramente por él.

Tarifas de Portales Inmobiliarios: diferencias entre agencias y particulares.

Desde hace muchos años existe un intenso debate en torno a los portales inmobiliarios acerca de por qué una agencia inmobiliaria ha de pagar por insertar sus inmuebles en dichos portales mientras que los particulares pueden poner su anuncio de manera gratuita. Éste es grandes rasgos el centro del debate y he decidido abordarlo desde un punto de vista neutral sabiendo que hay dos posiciones encontradas.

Pongamos un ejemplo para entender de modo sencillo de qué va el tema. Imaginemos que la Inmobiliaria INMOATABIA posee en su cartera de inmuebles el piso del propietario JULIÁN y decide, haciendo uso de su cuenta profesional en el portal INMOHOUME, insertarlo y darlo de alta. INMOATABIA está pagando una cuota mensual de 60 € por anunciar hasta 100 pisos y decide que uno de ellos sea el de JULIAN. A su vez JULIÁN decide dar de alta su piso en INMOHOUME que permite al particular dar de alta su piso de modo gratuito en el portal, aunque sólo le permite insertar un anuncio. Es entonces cuando la agencia INMOATABIA contacta con el portal INMOHOUME para preguntarle por qué permite que JULIÁN ponga el anuncio de su piso gratuitamente cuando a ellos les está cobrando una cuota mensual. Ahí comienza el debate.

Esta situación nos servirá para exponer la opinión de las dos partes del debate: las agencias inmobiliarias y el portal inmobiliario. He consultado a personas de ambas partes a las que doy las gracias, en especial a Inmobiliaria Pío XII de Pamplona, a Fernando Encinar de idealista.com y a los miembros de Inmobiliarios 2.0 por sus comentarios y aportaciones. Todos ellos aportan su opinión personal acerca del tema, en ningún caso es una opinión corporativa.

Postura de la agencia inmobiliaria: no comprende por qué ellos tienen que pagar un dinero por anunciar lo mismo que el particular cuando éste no ha de pagar. Sienten cierta frustración ya que se fijan sobre todo, y a veces únicamente en el tema monetario, es decir, ellos sienten que sustentan al portal con sus ingresos pero el particular se lleva el gato al agua porque anuncia su piso más barato (ya que no posee la comisión de la inmobiliaria) y la gente posee una mayor empatía por el particular. Muchos de ellos esgrimen a su vez que los portales inmobiliarios adolecen de un defecto que es el no estar creados por gente del mundo inmobiliario, si no por “informáticos” que también poseen una mayor empatía con el particular. Al final la visión es que el particular inserta un inmueble (igual que hace la agencia) y a él le sale gratis y a la agencia no.

Postura del portal inmobiliario: manifiesta que quedarse en el plano monetario es un error ya que en la casi práctica totalidad de los casos, el particular puede insertar tan sólo un único inmueble, el segundo sería de pago. Por otro lado, el hecho de incentivar la inserción de anuncios por particulares hace que los compradores de vivienda se sientan más atraídos hacia la oferta inmobiliaria del portal, saliendo de esta acción reforzados tanto los particulares como las agencias: el hecho de que los particulares anuncien su piso en un portal atrae a los compradores. Las agencias hacen un uso del portal más intenso ya que poseen a parte del “escaparate” inmobiliario, otros servicios. En el caso de idealista.com por ejemplo, las agencias poseen el gestor inmobiliario “la herramienta”, para gestionar la totalidad de la inmobiliaria además de otros servicios. Al final la visión es que a la agencia se le dan más servicios que al particular.

Después de escuchar a ambas partes, mi opinión es que ambas partes poseen algo de razón y es de justicia reconocerlo. La persona que esté buscando un piso en alquiler en Pamplona va a acudir a un portal que posea buenas funcionalidades, sencillo para buscar y que además posea muchos inmuebles. Si posee además inmuebles de particulares mejor, se sentirá más atraído ya que sabe que habrá más inmuebles. En este punto ganan la agencia y el particular, ya que gracias a la política del portal, un comprador (en este caso inquilino) ha decidido acudir al portal. Una vez llegados a este punto, el que busca el piso va a ver una serie de inmuebles de los cuales la mayoría serán de agencias inmobiliarias, éstas tienen más posibilidades de que el que busca el piso acabe eligiendo uno de los suyos ya que, por mucha empatía que haya hacia el particular, lo que prima es que el piso guste, sea bonito y encaje con lo que el buscador está buscando. El problema vendrá cuando el que busca un inmueble vea el mismo piso duplicado, uno insertado por la agencia y otro por el particular. No hay duda (tanto en venta como en alquiler) que el que busca tenderá a llamar al particular antes que a la agencia. En este caso, la agencia sale perjudicada.

No debemos olvidar que las agencias inmobiliarias no venden pisos, los que venden son los propietarios, las agencias ofrecen servicios a compradores y vendedores, asesoran, enseñan la vivienda y llevan a cabo toda la gestión además de hacer muchas veces ingratos trabajos de modo gratuito. Es por ello que las agencias han de ser lo suficientemente profesionales como para hacer ver al propietario que ellos van a conseguir un comprador y este propietario ha de sentirse seguro después de haber depositado su confianza en la agencia inmobiliaria. Será entonces cuando el propietario ni piense en poner su piso en ningún portal.

Los portales incentivan la inserción de inmuebles de particulares haciendo que éstos sean gratis. El propietario puede verse tentado a insertar su piso “y a ver qué pasa”, cuando la agencia inmobiliaria se entera, que siempre se entera, hay lío armado. Especialmente cuando el propietario recibe un contacto a través del portal, éste se interesa y el propietario no sabe cómo seguir el proceso de venta y ha de echar mano de la agencia inmobiliaria. Este caso ocurre más habitualmente de lo que puede pensarse, e incluso en muchos casos ese contacto había pasado ya por la agencia.

La solución a todo esto podría ser bien sencilla. Si partimos de la base de que el particular quiere anunciar su inmueble para darle más movimiento y sentirse parte activa del proceso de venta, sería óptimo que desde el mismo portal inmobiliario, la agencia inmobiliaria pudiera darle acceso a los datos y estadísticas de su inmueble, un simple user y password con el que el propietario pudiera consultar ciertos datos del proceso de venta de su piso: estadísticas, número de contactos, llamadas, etc. De tal modo que el propietario no vería necesidad de insertar su inmueble en ningún portal, si no que iría al portal en concreto tan sólo a consultar las estadísticas y ver los comentarios de usuarios y toda la información que pueda arrojarse (vid. Missing gap), o podría recibirlas por email. De este modo el propietario estaría al día de cómo va su inmueble, no serntiría la necesidad de publicitarlo en ningún portal y la agencia inmobiliaria recibiría menos llamadas del tipo “¿Qué tal va mi piso? ¿Ha llamado alguien? Lo visita mucha gente?”. Si además de ello la agencia pudiera mostrar datos internos del programa de gestión sería ideal, como por ejemplo cuánta gente ha llamado, qué valoración hace la gente del piso, etc. La agencia podría elegir incluso qué datos mostrar.

Este debate tan lejano bien merece una solución cercana.

Relación Portal Inmobiliario – Agencia Inmobiliaria

Cuando en 2004 creamos Inmonet y empecé a vender a las agencias inmobiliarias el poder insertar sus anuncios previo pago en el portal, no hubo pocas que me dijeron: “Vosotros (Inmonet) nos tendríais que pagar a nosotros (inmobiliarias) por daros inmuebles para vuestra web, ya que sin nosotros no seríais nada”. Lejos de interpretar esa afirmación como algo no constructivo, reflexioné sobre ella y concluí que no le faltaba parte de razón, sólo parte.

Las agencias inmobiliarias (y particulares también claro) dan a un portal inmobiliario el 90% de su contenido, sin ellas los compradores de vivienda no acudirían al él y al final éste moriría. Claro está que el portal lo que ofrece al usuario es “un buen escaparate” para mostrar sus vivienda. Ese intercambio de inmuebles por “escaparatismo” se ha mantenido en el tiempo pero, como ya se ha dicho en este blog varias veces, es hora de ofrecer más a los que insertan viviendas en el portal. Es una idea recurrente que suelo mencionar con cierta frecuencia pero que no se le da la importancia necesaria creo yo. ¿Basta entonces con ofrecer a los vendedores un escaparate? La respuesta es que no, ahora mismo, con la cantidad de oferta inmobiliaria y con la crisis presente, los vendedores simplemente no reciben llamadas y en consecuencia declaran que el portal en cuestión no sirve para nada. De hecho, buenos escaparates como Idealista, están ofreciendo a sus clientes nuevas opciones y funcionalidades.

Es por ello que el portal inmobiliario debería poder dar al usuario más información (vid. Post sobre el missing gap) ya que sí que sabemos que en el tiempo que transcurre entre que el vendedor inserta un anuncio hasta que caduca el mismo, ocurren muchas cosas aparte de las llamadas y emails, principalmente lo visita gente que lleva a cabo una serie de acciones que el portal debería ser capaz de monitorizar y enviar a los vendedores de viviendas para decirle: “Mira, quizás no te haya llamado nadie, pero ha ocurrido ‘todo esto’ en torno a tu anuncio”. De este modo, el vendedor vería que su anuncio sí que se visita y la gente lo “rechaza”, así que debería llevar a cabo actuaciones: bajar el precio, subir mejores fotos, insertar vídeo…

La clave de toda la información que podemos darle al usuario está en su automatización, de tal modo que sin que suponga un trabajo extra, el mismo portal envía al usuario mucha información sin que ningún trabajador tenga que mover un dedo.

Si los vendedores de vivienda van a pagar por estar en mi portal voy a darles la mayor cantidad de información posible. Esto es de gran aplicación a los portales que nacen nuevos, ya que las agencias inmobiliarias sienten verdadera pereza de insertar los inmuebles en un nuevo portal.

En conclusión, el status quo existente hasta el momento empieza a tambalearse, el mero escaparatismo de los inmuebles en venta no vale, hay que dar un paso más, la gente demanda más información. La relación entre el portal y la agencia inmobiliaria ha de ser de recíproca necesidad ya que ambos buscan el mismo objetivo: que los compradores compren las viviendas de la agencia.

La Web 2.0 en los portales de anuncios clasificados inmobiliarios sí tiene cabida.

Es un hecho palpable que la web 2.0, la web colaborativa, ha cambiado nuestra manera de navegar en Internet. Los portales de anuncios clasificados inmobiliarios son un buen ejemplo de ello: los usuarios construyen más del 90% de la web aportando sus anuncios a cambio de lo cual esperan contactos por ellos o por lo menos visitas a su anuncio. Pero en este artículo me gustaría hablar más de la web 2.0 valorativa, es decir, de la que se forma cuando los usuarios son capaces de valorar, decir qué les parece uno de los elementos de la web. Pongamos como ejemplo claro al 11870, los usuarios dan de alta su restaurante y el resto los critica o alaba.

Pues bien, en el mundo de los portales inmobiliarios la información aportada por el usuario en plan 2.0 no tiene mucha cabida desde mi punto de vista. Lo primero que haría el propietario o el agente inmobiliario sería alabar sus inmuebles y criticar los de la competencia, es triste pero es así, es inevitable. En el caso del 11870, existe la posibilidad de ver quién dice qué de un restaurante por ejemplo, y a su vez pueden verse más comentarios en el tiempo del usuario y puede así comprobarse que el usuario es verdadero, es una persona y no es ni el dueño del restaurante en cuestión ni de uno de la competencia. Pero claro, la gente no compra casas asiduamente, con lo cual no puede haber “compradores profesionales de casas” de los que uno se pueda fiar. Con lo cual desde mi punto de vista, el hecho de que los usuarios puedan valorar mediante un texto libre cada inmueble del portal, aunque sea sólo para los usuarios registrados, no es buena. Es más, ni si quiera sería bueno el hecho de publicar un sistema de valoración mediante estrellas o “pulgares”. La gente es muy susceptible en cuanto a su casa se refiere, y el hecho de ver una mala valoración o pocas estrellas le haría cargar contra el portal inmobiliario.

Pero la web 2.0 no acaba ahí, hay otros modos. Al fin y al cabo, lo que el vendedor de la casa quiere son contactos, llamadas y emails por su piso. Si no los tiene, quiere saber por qué no los tiene. Ahí es donde el 2.0 nos puede ayudar, pero un 2.0 un poco menos personal y más automático, me explico. El comprador de casa puede estar navegando 2 horas por el portal inmobiliario y no escribir ni un email, no hacer ninguna llamada ni siquiera haber guardado un piso en favoritos, todo eso que “no ha hecho” puede que responda a que ninguno de los pisos que ha visto le ha gustado. Pues bien, tal como están configurados ahora mismo los portales, no hay mucha manera de saber que el usuario ha visitado el piso pero no lo ha agregado a favoritos ni siquiera ha llamado por teléfono. Esto se adivina tan sólo por medio de las estadísticas del anuncio, es decir, viendo el número de visitas totales del anuncio en Internet. Pero hay mucho más, somos capaces de saber muchas más cosas de esa visita del usuario por ejemplo el tiempo que ha estado viendo el piso el usuario, si éste estuviera registrado podríamos decirle la edad, si lo ha desechado (función sólo vista en idealista) por qué lo ha hecho… en fin, si pudiéramos de modo automático decirle al propietario del piso lo que hace la gente al ver su piso sería “ideal”. De igual modo podrían dársele unas estadísticas más completas: número de veces que ven las fotos, porcentaje de personas que ven las fotos, de dónde vienen los usuarios, qué otro pisos guardan los usuarios en favoritos, en fin, un gran número de datos que podrían sacarse de modo automático.

Al final toda esa información de “comportamiento” del usuario se traduce en información para el vendedor, es el 2.0 estadístico: información no de lo que opina el usuario si no de lo que hace.

En fin, existe muchos modos de implementar el 2.0 en los portales inmobiliarios, debemos encontrar la manera de hacerlo lo más automático posible y dejar al comprador de vivienda poco margen de opinión pública. Cuanta más información demos al vendedor mejor, no sólo porque le conviene saberla, si no porque nuestro portal poseerá un flujo recíproco de información, el vendedor insertar sus pisos (que muchas veces es muy sufrido) pero sabe que luego el portal va a responderle, y en última instancia esa información le servirá para determinar el precio correcto o pasarlo de venta a alquiler o viceversa, o amueblarlo, etc.

Twitter en el mercado Inmobiliario

Llamemos a este post: Cómo podría usarse twitter en el mundo inmobiliario.

Twitter, web en la que en 140 caracteres el usuario escribe lo que desee, está suponiendo una revolución en muchos aspectos. Cada usuario tiene su propia mini-web en la que se listan todos los comentarios que ha hecho.

Pues bien, después de esta explicación “para abuelas” de qué es Twitter, toca pensar cómo los agentes inmobiliarios y portales pueden usarlo para aumentar su cifra de negocio y sobre todo para mejorar su imagen. Hay muchas formas y yo quiero explicar lo que a mi modo de ver sería bueno hacer con Twitter.

En primer lugar hay que tener en cuenta que no es un acierto, el publicar un Tweet (comentario) cada vez que el portal o la agencia disponga de un nuevo inmueble. Hay quien, cada vez que hay un nuevo inmueble, publica un Tweet. Lo que se consigue con eso es que los lectores y seguidores del usuario de Twitter se aburran y no vuelvan a seguirle ya que es no es funcional desde mi punto de vista el estar leyendo anuncios continuamente, incluso puede que otros Tweets interesantes, queden enterrados por la cantidad de anuncios insertados. Además, no aporta ningún tipo de novedad, si el comprador de vivienda quiere estar informado de las nuevas viviendas, se dará de alta en el sistema de alertas del portal inmobiliario y además recibirá sólo aquellas que cumplan ciertos requisitos.

La agencia inmobiliaria sí podría usar Twitter para hablar de algunos inmuebles especiales, que sean únicos o posean características que destaquen. Se uniría este inmueble con una fotografía gracias a Twitpic y se daría una información única y relevante. Además podría añadirse un enlace a la ficha del inmueble en la página web de la inmobiliaria. Un portal inmobiliario lo tiene un poco más difícil ya que no posee el control sobre el inmueble, es decir, no puede hacer “lo que quiera” con los inmuebles de sus clientes y menos expresar una valoración. Sí que podría hacerse el mostrar datos objetivos como por ejemplo: el piso más caro de Fotocasa. Aunque no lo recomiendo a no ser que haya un consentimiento explícito por parte de la agencia que vende el inmueble o su propietario.

Si la agencia fuera muy especializada (por ejemplo: inmuebles de lujo, bordas, etc) sí que quizás podría tener cierto sentido el publicar un Tweet por inmueble.

Un portal inmobiliario podría usar Twitter de varias formas. Dada la relevancia social que han adquirido los portales gracias a los informes sobre precios y demás, se están convirtiendo en líderes de opinión y así lo deberían mostrar en Twitter, no sólo con las noticias inmobiliarias, si no con ciertas valoraciones sobre las mismas, es decir, mojándose un poco. Por ejemplo, Idealista podría publicar un resumen de uno de sus informes sobre precios y a continuación valorarlo, ejemplo: Los precios de vivienda se mantienen en el segundo trimestre, parece que la crisis poco a poco nos va abandonando. De este modo no sólo informamos al usuario, si no que además le ayudamos a interpretar la noticia y podemos incluso generar una conversación con los lectores quienes pueden comentar. Recordemos que quien quiera estar realmente informado, se suscribirá al boletín de noticias o a las RSS del portal, así que darle un punto de valoración quedaría muy bien.

Por supuesto, el portal utilizaría Twitter para anunciar nuevos releases, Pisos.com debería escribir un buen Tweet sobre su aplicación para el Iphone, siempre enlazada con su página web por supuesto. De igual modo, todas aquellas noticias que surjan en el seno de la empresa deberían ser comentadas, así como las apariciones en prensa y en Internet.

Además de ello, un portal inmobiliario como Inmonet, Idealista o cualquiera que haga visitas virtuales, podría anunciar dónde se encuentra su fotógrafo (que realiza las visitas virtuales) por si alguna inmobiliaria o particular que tenga un piso en la zona cercana desea que “de paso”, se acerque a su vivienda para que también realice una visita virtual de la misma. En este sentido, una agencia inmobiliaria, podría anunciar en Twitter dónde se encuentra su agente inmobiliario o qué vivienda va a enseñar, por si alguien más se anima a visitarla.

La agencia, como parte fundamental del mercado inmobiliario, podría también expresar opiniones a través de Twitter, como por ejemplo regulaciones, leyes y todo tipo de anuncios que afecten al mercado. A lo que añadiría un cierto toque local ya que podría llegar a posicionarse como los expertos inmobiliarios de su zona de influencia.

Todo Tweet debería ir acompañado de un enlace generalmente, así además se valoraría el tráfico que genera Twitter. Para ello, es imperativo el usar aplicaciones tipo Tinyurl para acortar las url.

Por último, y esperando aportaciones vuestras en comentarios, cabe decir que Twitter no es sólo un dar, si no también para recibir. Es decir, que también la agencia y el portal pueden seguir a otros usuarios y leer asiduamente sus comentarios, de este modo no sólo sabremos que se cuece en el mercado si no que daremos imagen de profesionalidad.

Aplicaciones inmobiliarias para el Iphone

Llevo un tiempo probando las aplicaciones para el Iphone de Idealista y de Pisos.com, dos portales que han visto en esta nueva manera de mostrar pisos un filón para que los vendedores y compradores realicen trasnsacciones. No hay ninguna duda que este sistema (que ahora brevemente explicaré) es un avance y facilita las cosas a los agentes, no obstante ¿está España preparada para las aplicaciones? Pienso que las aplicaciones para el Iphone van a traer más de un quebradero de cabeza a los portales, ahora explico por qué, veamos antes en qué consiste una aplicación para el Iphone.

Básicamente, una aplicación inmobiliaria para el Iphone es una programa que permite al dueño del Iphone buscar inmuebles tal y como se hace en el portal inmobiliario con la novedad de que, gracias al GPS del teléfono, puede localizar los pisos cercanos. Así pues, una persona que busque vivienda en un barrio en concreto puede acudir al mismo, abrir su aplicación para el Iphone y pedirle al teléfono que muestre las viviendas cercanas.

Pues bien, no es ningún secreto que las agencias inmobiliarias (principales clientes de los portales inmobiliarios por el gran volumen aportado) muchas veces no desean mostrar las direcciones de sus pisos, bien, en tal caso, aplicaciones como la de idealista, los sitúa todos en un mismo punto el barrio o municipio, de tal modo que no puede localizarse el piso.

Pero lo que más quebraderos de cabeza puede dar a los portales, es la situación creada en el momento que el “comprador de casa” acude al barrio en el que le gustaría vivir, abre su aplicación para el Iphone y busca viviendas. Hasta ahí todo normal, pero imaginemos que el Iphone muestra 10 resultados todos ellos de agencias inmobiliarias, y al localizar los pisos, el comprador ve en las ventanas el cartel de la agencia que lo anuncia y otro cartel con el teléfono del propietario o incluso de otra agencia. Claro, el comprador tenderá a llamar al propietario antes que a las agencias, quien le dará un precio menor que las agencias. Con lo cual, podríamos encontrarnos que la agencia inmobiliaria ha pagado X euros por estar en el portal y no sólo no recibe llamadas si no que el mismo portal ha llevado el cliente al piso y lo ha puesto en contacto con el particular o lo que es peor, con otra agencia de la competencia.

Claro está que el comprador podría haber encontrado el piso él mismo sin ayuda del Iphone, sin más acudiendo al barrio y “pateándolo”, pero éste le ha ahorrado mucho tiempo y esfuerzo, pudiendo incluso haberle sugerido el piso fuera del barrio en el que incialmente quería sin más porque estaba cerca. Por cierto que poca gente ya patea las calles, gracias a Internet, la búsqueda de vivienda se hace cómodamente desde el ordenador.

Este hecho no es ni de lejos suficiente para decir que las aplicaciones para el Iphone inmobiliarias no son buenas, pero es suficiente para que genere cierta desconfianza en las agencias inmobiliarias. Éstas podrán ver en el Iphone una amenaza más que una oportunidad y podría ocurrir que al final las aplicaciones para el Iphone se llenen únicamente de pisos de particulares y promociones de obra nueva, con lo cual los compradores las usarían mucho más para evitar comisiones, ante lo cual las agencias volverían a anunciarse… en fin, el negocio tradicional inmobiliario hace muchas veces ver frenados los avances tecnológicos.

Las aplicaciones para el Iphone son necesarias, son pioneras y pueden revolucionar la manera de buscar inmuebles, (dejando a las agencias inmobiliarias un paso por detrás de los particulares), no obstante, los mismos clientes pueden recelar de las mismas como lo hacían incialmente con Internet.

¿Acabarán las páginas web de agencias inmobiliarias?

Según avanzan las tecnologías 2.0 y viendo las estrategias que muchos portales de Internet están llevando a cabo ¿estamos ante el fin de las páginas web de agencias inmobiliarias? Esta pregunta podría carecer en principio de sentido, ¿cómo va a una agencia inmobiliaria a renunciar a su página web? Hay que aclarar que me refiero a la página web tradicional, con su gestor de inmuebles, home, quiénes somos, dónde estamos, contacto, promociones destacadas, etc… página web que la inmobiliaria encarga a una empresa de diseño y programación y por la que paga entre 2.000 y 5.000 euros. Vayamos por pasos para ver a dónde pretendo llegar.

Muchas veces estas páginas web no están actualizadas y poseen unos gestores arcaicos y lentos. Sin embargo, el espacio que la agencia tiene en idealista o fotocasa está actualizado y en ocasiones con más inmuebles que en la página web. Además, las páginas web de agencias inmobiliarias rara vez se encuentran bien indexadas en Google, con lo cual la agencia la va dejando poco a poco y se concentra en los portales inmobiliarios por los que paga una cuota al mes y recibe más llamadas. No digamos ya las de aquellas promotoras que, buscando sólo imagen, llevan a cabo la página web en Flash.

Comparemos por ejemplo las páginas de inmobiliarias en Idealista, Pisos.com y Fotocasa de varias agencias inmobiliarias de Pamplona

- Idealista.com (Navarrería 29)
- Pisos.com (Pisopack)
- Fotocasa (Inmobiliaria Zizur)

El modo en el que se muestran los pisos es altamente sencillo, un simple listado y un buscador. Idealista va un poco más allá ofreciendo las pestañas “la empresa” y “contactar”. La sencillez ha sido la nota predominante en estos portales, la tendencia sin embargo será enriquecer esta ficha mucho más, tanto que acabe siendo la página principal de la inmobiliaria, los portales van a luchar por esto.

Lo que hay que tener en cuenta desde mi punto de vista es que quizás lo más importante de estas fichas no son los inmuebles de la agencia, si no los datos de la misma. La gente no busca “pisos de la agencia X”, sino pisos en la “zona X”. Por tanto lo primero que tendría que aparecer es información sobre la agencia, sobre la persona que me quiere vender el piso, y cuanta más mejor. Habría que, igualmente, incorporar módulos de información configurables como por ejemplo: inmueble destacado de la agencia, promociones recomendadas, consejos inmobiliarios, lo que otros han dicho de “nosotros”, etc. Es decir, algo totalmente configurable y editable desde la herramienta de gestión que el portal da a la agencia (Caso de Idealista).

Pensemos qué ventajas podría tener el llevar a cabo esta estrategia:

- No hay que pagar el precio de una página web
- No hay que pagar renovación total de la web (llevada a cabo cada 4 años)
- No hay que pagar alojamiento
- Las mejoras las hace el portal
- El seo es mejor

Veamos qué inconvenientes tiene esta modalidad:

- Ata a la agencia inmobiliaria al portal para siempre
- Pago mensual fijo de aproximadamente 70 – 100 euros al mes

En breve, los portales inmobiliarios que sigan adelante seriamente después de la crisis, verán en este hecho una estrategia a seguir creo yo. No sólo son más ventajas para la agencia inmobiliaria, si no que poseerá una herramienta actual y en constante mejora, un equipo (el equipo del portal) luchará día a día por hacer que los pisos del cliente se vean mejor.

Aprovechar la informacion en clasificados

En 1.999 cuando empezaba a dar mis primeros pasos en proyectos de internet, un amigo que luego sería mi socio me dijo: “si creas un proyecto de internet nunca debes esperar que sea el usuario el que te aporte totalmente la información ya que corres el riesgo de quedarte con la página en blanco”. Eran los tiempos de la web 1.0 y yo me aventuré a crear un proyecto totalmente 2.0 del que hablaré aquí en otro post. Tenía cierto miedo a dejar en manos del usuario todo o la mayor parte del contenido de la web. Pues bien, esa máxima de mi amigo la he llevado siempre en la mente y me ha llevado a formular otra: “sácale jugo y exprime al máximo cada información que aporte el usuario, especialmente si viene enriquecida con elementos multimedia”.

Quizás sea por eso que siempre intento en los proyectos de internet en los que trabajo, mostrar la información de los usuarios en el mayor número de lugares posible y dotarla de mayor visibilidad. Además de ello, la información del usuario refresca la web y le hace estar viva, aspecto muy importante de cara al resto de usuarios que ven como la web se renueva continuamente. Cualquiera va a preferir volver a una web en la que se ve que otros usuarios colaboran.

En clasificados online este hecho cobra especial relevancia ya que los nuevos contenidos insertados por los usuarios (los anuncios) deberían estar visinles casi desde la home, no ya sólo porque los compradores de vivienda vean el portal renovado, sino porque las agencias inmobiliarias y concesionarios (principales aportadores de volumen y calidad en el portal) vean también que el portal tiene vida y en él es donde merece la pena anunciarse. Si se relega a un clasificado nuevo sólo al mero listado de resultados estaremos cometiendo un error. Por eso un clasificado debería aparecer por ejemplo en una galería de últimos anuncios, una de destacados, otra dentro del espacio de la inmobiliaria, otra si acaso de inmuebles mejor valorados por los usuarios o anuncios más añadidos a ‘favoritos’ por los usuarios y otra vez también en la misma ficha de otro anuncio, como sugerencia al usuario diciendo “más pisos (o coches) en …”. Se trata de sacar el máximo rendimiento al anuncio, y existen muchas otras maneras de hacerlo como por ejemplo mandarlo por email en forma de alerta o vivienda recomendada… Hace poco muchos hemos recibido el boletín de idealista sobre los alquileres vacacionales, o el de Globaliza de viviendas recomendadas… Obviamente existirán mayor número de “ventanas” en los que mostrar los anuncios cuanto mayor sea el volumen en el portal, si se tienen pocos anuncios, el usuario tenderá a ver siempre los mismos en todos lados. Automatizar estos procesos es obligado, claro está, no podemos permitirnos el lujo de tener a una persona alimentando esas “ventanas”.

De este modo el cliente del portal también agradece el esfuerzo de dar salida a su anuncio. Yo como anunciante, veré con mejores ojos que el portal muestre mis inmuebles en varios lugares. También veré los de mi competencia, pero eso me animará a querer estar ahí.

Todo esto viene también a cumplir una función importante, que no es otra de la satisfacer a ese alto porcentaje de personas que entran en los portales inmobiliarios “a cotillear”, esta gente tan “cotilla” verá satisfechas sus necesidades de ver casas (o coches) y se convertirán sin ellos quererlo en perfectos presciptores del portal.

Este post está escrito desde el iphone, no es muy cómodo pero espero mañana editar el texto. Ya está actualizado. Por cierto que los portales inmobiliarios están sacando aplicaciones para el Iphone, estoy probando la aplicación de pisos.com e idealista y en breve haré una review de las mismas, con comentario y enlace de Jesús Encinar que él mismo ha colgado en su blog, muy interesante.